Blog

Als je op zoek bent naar een nieuw huis, is het verleidelijk om veel waarde te hechten aan het energielabel. Maar pas op: een gunstig energielabel betekent niet automatisch lage stookkosten voor jou als toekomstige huiseigenaar. Of als huurder.

Een woning met een gunstig label, dat wil iedereen wel, toch? Sinds dit jaar beïnvloedt het zelfs hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen. Een gunstig energielabel blijkt echter niet altijd een garantie is voor lage stookkosten. Onderzoeksjournalisten van Pointer ontdekten dat grote kieren, verouderd dubbelglas en verzakte isolatie niet worden meegenomen in de beoordeling voor het energielabel. Dit betekent dat huizen met een label A op papier als energiezuinig worden bestempeld, terwijl de werkelijke stookkosten hoog kunnen uitvallen.

Ook de plaatsing van zonnepanelen of het aansluiten van de woning (wijk) op stadsverwarming zorgen voor een beter energielabel. Alleen hebben deze maatregelen geen invloed op de daadwerkelijke stookkosten. Ook hierdoor kan het energielabel dus een vertekend beeld geven van de energie-efficiëntie van een woning.

Staar je dus als potentiële huizenkoper niet blind op het energielabel van een woning. Vraag de verkopers om inzicht in hun daadwerkelijke gasverbruik. Houd daarbij ook rekening met hun gezinssamenstelling en levensstijl in vergelijking met die van jou. En bedenk met welke gasprijs je de komende jaren rekening wilt houden. Sinds dit jaar geldt er immers geen prijsplafond meer.

Nieuwe versus oude labels

Bij energielabels afgegeven vanaf 2021 zit een rapport met uitgebreidere informatie en tips. Vraag erom, lees het met aandacht en vraag verder als je twijfelt. Focus op factoren zoals de leeftijd van de isolatie, de staat van het dubbelglas en andere praktische aspecten die daadwerkelijk invloed hebben op de stookkosten. Labels van vóór 2021 konden op basis van zelfrapportage worden verkregen. Daar kwam dus niet per se een expert voor ter plekke. Ze blijven tien jaar van kracht, maar zijn mogelijk minder betrouwbaar.

De woningmarkt blijft krap en de prijzen stijgen alweer sinds halverwege vorig jaar. Dat geeft kopers minder onderhandelingsruimte en verleidt sommigen om te gaan voor een maximale hypotheek. Een op papier gunstig energielabel rekt die grens nog eens op. Extra lenen zorgt voor hogere woonlasten en zo lang daar een 'milde' energierekening tegenover staat, hoeft dat geen punt te zijn. Maar als de jaarafrekening ineens € 2.000 hoger uitvalt, is dat mogelijk wel een probleem. Of tenminste een domper.

Heeft een woning opvallend veel zonnepanelen, dan draagt dat bij aan een gunstig label. Maar zeker nu het salderen van wat je verbruikt en terug levert voorlopig in stand blijft, gaan energiebedrijven er mogelijk een forse toeslag voor rekenen. Bovendien krijg je voor het overschot dat je opwekt ook steeds minder betaald. Ook daarmee ben je dan duurder uit dan gedacht.

Extra vaste kosten zonnepanelen | Sommige leveranciers berekenen nu al een toeslag door op basis van je aantal zonnepanelen, zo bleek uit een recent onderzoek door Radar

Ben je op zoek naar een koopwoning, bereid je dan goed voor. Je financieel adviseur en eventueel een aankoopmakelaar kunnen je daar prima bij helpen. Je kunt vanaf dit jaar via een hypotheek meer lenen voor maatregelen die je toekomstige (of huidige) woning energiezuiniger maken, als die nog geen gunstig energielabel heeft. Dat bedrag kun je ook eerst als budget stallen op een rekening waarover je even veel rente krijgt als je betaalt. Dat geeft je de ruimte om te besluiten over de juiste maatregelen en de subsidies aan te vragen waarvoor je in aanmerking komt. Ben je benieuwd welke verbeteringen je (toekomstige) woning energiezuiniger maken? Via een doelgerichte vragenlijst kom je veel te weten via de overheidssite verbeterjehuis.nl

Hoewel de bevindingen ook van belang zijn voor huizenbezitters en -kopers, keek Pointer bij hun reportage vooral naar de impact op huurders. De overheid heeft afgesproken dat woningen met de slechtste labels als eerste moeten worden aangepakt. Heeft een woning een energielabel C, dan hoeft de verhuurder er niets aan te doen, ook al is het gasverbruik gigantisch. Het kabinet erkent het verschil: "Het energielabel geeft een indicatie van het energiegebruik voor het gebouw, niet voor de bewoner", reageert het ministerie van Binnenlandse Zaken. Waarom het label dan wel bepalend is voor zaken die van belang zijn voor die bewoners, laat het ministerie niet weten

Het is nu officieel: de Nederlandse grootbanken geven geen onafhankelijk hypotheekadvies. Het wekt vast geen verbazing, maar het is sinds 1 oktober wel duidelijker. Uiterlijk vanaf die datum moeten alle financieel dienstverleners namelijk een 'vergelijkingskaart' publiceren.

In lijn met nieuwe voorschriften van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) moeten alle hypotheekadviseurs vanaf 1 april 2023 een vergelijkingskaart aan consumenten verstrekken. Die bij banken dus ook. Het gaat om iedereen die actief is in advies en bemiddeling in producten waarvoor een provisieverbod geldt, zoals hypotheken. De vergelijkingskaart vervangt het dienstverleningsdocument, dat in wat vrijere vorm beschreef wat een product kost en wat de adviseur daarvoor doet. Er gold een overgangstermijn van 6 maanden en die is dus sinds kort afgelopen. Nu hanteert iedereen de vergelijkingskaart, "voor meer transparantie", aldus de AFM.

Ken je hem nog, die opmerkelijke tv-reclame: "Wij van WC-eend adviseren WC-eend"? Hetzelfde geldt voor de grote banken in ons land. Op de vergelijkingskaarten van o.a. ABN Amro, Rabobank, ING en SNS staat namelijk duidelijk dat ze geen onafhankelijk advies geven over de hypotheek. Ze adviseren uitsluitend hun eigen producten. SNS betrekt wel meer aanbieders, maar te weinig om te voldoen aan de AFM-eisen voor onafhankelijk advies.

Onafhankelijk hypotheekadvies moet aan twee voorwaarden voldoen: 'genoeg hypotheken vergelijken' en 'niet uitsluitend hypotheken van verbonden aanbieders'. Bij een verbonden bemiddelaar kun je voor maar één product van één aanbieder terecht. Een bank is daarvan een voorbeeld. Daarnaast zijn er gebonden bemiddelaars. Die handelen veelal onder eigen naam en bieden misschien meer dan één product aan, maar dat móeten ze verkopen. In de branche heet dat een 'productieverplichting'.

Wil je echt een ruime keuze en onafhankelijk advies, dan kom je terecht bij een ongebonden adviseur. Dat geldt niet alleen voor hypotheken. Ook voor vermogensopbouw, het werkgeverspensioen en het afdekken van risico's — verzekeringen — is er een veelheid van aanbieders. Die hebben elk hun eigen bijzonderheden, tarieven en voorwaarden. Een onafhankelijk expert vindt daarbinnen juist die oplossing die het best aansluit bij jouw situatie en wensen.

In januari werden meer dan 36.000 hypotheken aangevraagd. Dat is ruim 44% meer dan vorig jaar januari, toen het er nog geen 26.000 waren. Volgens Hypotheken Data Netwerk (HDN) is deze aanzienlijke stijging vooral te danken aan het groeiende vertrouwen van consumenten in de woningmarkt. Maar er spelen ook andere factoren mee.

Overbrugging soms probleem als lening tijdelijk boven de € 1 miljoen komt

Om precies te zijn waren er in de eerste maand van het nieuwe jaar 22.293 hypotheek­aanvragen voor de aankoop van een woning. Daarmee scoorde januari het hoogste aantal per maand sinds september 2022. Juist op dat moment begonnen de huizenprijzen te dalen en dat had (toen) een remmende werking op de woningmarkt. Zowel aanbod als vragen namen destijds af.

Inmiddels tappen we uit een ander vaatje. HDN, dat bijna 90% van alle hypotheek­aanvragen behandelt, houdt samen met diverse (non)profit partijen de Monitor Koopwoningmarkt bij. Eind 2023 was hierin al te zien dat het vertrouwen onder consumenten in de woningmarkt steeg naar het hoogste niveau in twee jaar tijd. Daarmee kwam een einde aan de forse daling van dit vertrouwen vanaf de tweede helft van 2021 tot midden 2023. Vooral de koopprijs- en rente­ontwikkeling hebben een duidelijk effect op het sentiment van de woonconsument.

Hoger salaris en gunstiger normen

Wat huizenzoekers ook helpt is dat velen hun salaris met een prettig percentage zagen stijgen. Ook steeg de grens van de Nationale Hypotheek­garantie naar € 435.000. En er kan meer geleend worden voor woningen met een gunstig energielabel, of juist voor het verduurzamen van woningen die nog een ongunstig label hebben. Voor alleenstaanden zijn bovendien de regels versoepeld, zodat zij sinds de start van het nieuwe jaar € 16.000 meer mogen lenen.

We zien deze ontwikkelingen ook terug in de hypotheekmarkt­cijfers van HDN. De ruim 22.000 aanvragen voor de aankoop van een woning waren een record sinds medio 2022. Maar welke kopersgroepen lieten vooral een stijging zien?

Sterke stijging aanvragen nieuwbouw

Vorig jaar januari lag het aantal hypotheek­aanvragen voor nieuwbouw met 1.357 op één van de laagste niveaus sinds tijden. Sindsdien zien we het aantal aanvragen langzaam stijgen met een enorme sprong naar 3.600 aanvragen in januari 2024 — ruim 2,5 maal zoveel.

€ 1 miljoen-grens nieuwbouw | Wie vanuit een bestaande eigen woning naar nieuwbouw wil verhuizen, krijgt normaal gesproken te maken met een langere periode van dubbele lasten: de oude hypotheek loopt nog door, terwijl je bij elke volgende bouwfase een betaling moet voldoen. Daarvoor is er de overbruggings­hypotheek. Alleen doemt daar nu een hobbel op.

Komt de totale lening namelijk boven de miljoen euro dan kan er een probleem ontstaan. Bij sommige geldverstrekkers is dat vanwege nieuwe financierings­regels namelijk niet toegestaan. En dan is het bijvoorbeeld niet mogelijk de rente van de oude hypotheek mee te verhuizen. Dat stem je dus beter tijdig af met je hypotheekadviseur.

Meeste hypotheekaanvragen van verbouwers

HDN maakt onderscheid tussen diverse soorten aanvragers. Bij alle groepen zien zij een stijging. De grootste daarvan (95%) is bij de 'Opstromer Nieuwbouw', huiseigenaren die naar duurdere nieuwbouw willen verhuizen. 'Starters in het hoge segment' komen met een stijging van 54% op een goede tweede plek.

In absolute aantallen is de 'Verbouwer' overigens het meest actief in januari 2024, met ongeveer 6.400 hypotheek­aanvragen. Zo lang het aanbod van woningen nog beperkt blijft, of de huidige buurt aantrekkelijk blijft, is het levens­bestendig maken van de bestaande woning, of het vergroten of moderniseren, en/of verduurzamen ervan een mooi alternatief voor verhuizen. Hiermee is wel vaak een flinke investering gemoeid, en dan is de financiering via een aanvullende hypotheek veelal voordeliger dan via een persoonlijke lening.

Iets meer mensen sluiten hypotheek over

Toen de rentes jaar op jaar daalden, was dat voor veel huiseigenaren aanleiding hun hypotheek over te sluiten. Met een nieuwe hypotheek de oude aflossen kon toen aardig wat besparen, wanneer de rente een stuk lager lag. Afsluitkosten kon je zo nodig zelfs meefinancieren. De grote aantallen zijn voorbij, maar ook bij de 'Oversluiters' zien we recent weer een groei in het aantal aanvragen.

Voor wie niet wil of kan oversluiten is rente­middeling mogelijk een optie. Daarbij kom je voor de rest van de rentevaste periode een wat lagere rente overeen voor je lopende hypotheek. Dat heeft natuurlijk alleen zin als de huidige marktrente lager is dan wat je nu voor je hypotheek betaalt. Ook moet het voordeel dat je ermee behaalt lager zijn dan de 'boete' die een geldverstrekker berekent. En niet hypotheken kennen deze optie. Je adviseur kan dat voor je nagaan en regelen.

Sinds eind oktober daalde de hypotheekrente ongekend snel. Koud één week in 2024 kwam het niveau van september 2022 in zicht. In dat jaar begon de grote opmars nadat de rentes over een lange periode waren gedaald. Zo snel als nu daalde de rente in twintig jaar niet eerder. Is dit omdat er vorig jaar bijna 30% minder hypotheken werden aangevraagd?

"De kopersmarkt heeft zich in 2023 weer hersteld"

Reinier van der Heijden, directeur HDN

Aantal aanvragen trekt weer aan

Banken reageren dus mogelijk op sterk teruglopen van het aantal hypotheek­aanvragen vorig jaar. Over heel 2023 ging dat om -29,3%. Dat gebeurde met name in de eerste helft van het jaar, in de loop van het tweede halfjaar zag Hypotheken Data Netwerk (HDN) een duidelijk herstel. Het laatste kwartaal noteerde men zelfs een stijging van ruim 15%. "Dit wijst erop dat de kopersmarkt zich in 2023 weer heeft hersteld," aldus Reinier van der Heijden, directeur HDN. Vooral wat oudere starters (rond de 35 jaar) slaagden erin hun eerste, 'betaalbare woning' te bemachtigen. Deze vallen in de prijsklasse tot € 350.000. Deze kopers vormden vorig jaar de grootste groep.

De sterkste stijging was er bij 'Doorstromers' die mét NHG hun volgende woning kochten. De grens hiervoor lag in 2023 op € 405.000. Inmiddels is die opgetrokken tot € 435.000 en kun je tot 6% meer lenen met NHG als je daarmee energiebesparende maatregelen financiert (€ 461.100). Voor de garantie betaal je 0,6% provisie, gelijk aan vorig jaar. Het biedt je bescherming bij financiële tegenwind — in 2024 zelfs nog meer dan voorheen — én je valt direct in het laagste tarief van de hypotheekrente (zonder 'risico-opslag').